[전세사기]사기 상황과 종류와 필수 특약 정리(+사기 사례도 같이 포함)

맨 아래쪽에 필수로 작성해야  할 특약들을 정리해놓았습니다.

 

 

 

전세사기가 아직도 기승을 부리고 있는 상황에서

전세제도의 취약점과 법의 허점으로 인해 피해보는 사람들이 증가하고 있다.

 

 

사실 제일 좋은 방법은 월세로 사는 것이지만,

월세와 매매로는 "인간 답게 살기위한 장소가 없다"

경기도에서 지하철 타는 사람은 이해할 것이다.(지옥의 종로3가....)

 

---

 

아는 것이 힘이라고, 공인중개사 만큼은 아니더라도 기본적인 부동산 지식은 가지고 있어야, 피해를 줄일 수 있다.

 

전세사기의 유형들과 실제 사례, 대처방법등을 같이 알아보자!

 

---

 

-사기치는 유형들-

>깡통전세 : 전세가가 매매가보다 큰 경우

보통  전세가가 매매가보다 큰 매물들을 "깡통전세"라고 부르는데, 해당 매물은 절대로 들어가서는 안된다.

매매가가 전세가보다 큰 경우인데도 전세로 입주하는 경우는 단 1가지이다.

> 일반대출로는 전세대출만큼 빌릴수가 없어서 어쩔 수 없이 전세로 들어가는 것<

최근 문제가 된 빌라사기꾼/오피스텔 사기꾼들은 깡통전세다.

 

 

왜 깡통전세가 문제가 되는것일까?

이유는 "경매" 때문이다.

---

>경매란?

 

임대인이 해당 매물(집)을 담보로 빚을 지었는데(근저당) 갚을 능력이 안되거나 / 임차인(전세로 들어온 사람)에게 보증금을 돌려줄 수 없다면, 해당 매물(집)은 경매로 넘어가게 된다.

왜 사기꾼 보고 왕이라고 하는지 모르겠다.(사실 버림패이긴 하다.)

 

이슈화된 전세사기는 1명 명의로 전세계약을 하고 "자살 시키기"로 "공소권 없음"을 유도하여, 꼬리를 자르고 제3국으로 튀는 경우다.

보통 미국에서는 이러한 사기를 치면 공소권 없음이고 자시고 실제 소득자를  국세청(IRS)이 지옥 끝까지 쫓아가서 몰수하는데, 한국은 고작해야 체납자만 쫓아다닌다.

마피아도 털어버리는 미국 국세청

---

 

경매는 변제능력이 없는 임대인으로부터 어떻게든 돈을 만들어서, 변제하도록 하기위한 제도다.

문제는 보통 경매 시작가는 "매매가로 시작하며 안팔리면 1천만 단위로 값이 계속 떨어진다"

즉, 내가 돌려받는 돈이 경매가 진행될때마다 1천만원씩 감소하는 것이다.

 

당연히 전세가가 매매가보다 높은 깡통전세는 100% 낸 돈을 모두 돌려받을 수 없다.

그래서 사람들이 집을 구할때 전세가율(매매가대비 전세가)이 80%이상 넘어간 집은 무시하라는 것이다.

 

전세가율을 속이는 방법도 있다, 사실 집 가격은 파는 사람(집주인) 마음이기 때문에,

 

"주변 시세와 상관없이 매매가를 왕창올려 전세가율이  낮게 보이도록 속이기도 한다."

단, 토지가격의 일정 %이상 매매가를 올리면 보험 등록이나, 대출반려가 발생하여 아슬아슬하게 올린다.

---

 

 

다음 내용들을 항상 마음에 간직하도록 하자.
전세가율  / 근저당 /  깡통전세 / 등본은 공신력이 없다.

 

전세가율/근저당/깡통전세/등본은 공신력이 없다. 항상 기억하라

 

 

 

 

사기유형과 꼭 체크해야하는 것들

정말 많은 사기유형들이 있고, 이를 방지하기 위해 집을 구할때는 아래 사항을 꼼꼼하게 확인해야 한다.

 

---

 

 

1) 주변에 비슷한 조건의 매물들 시세와 평균시세를 꼼꼼히 확인한다.

- 전세가율이 80%이상이거나 주변 대비 시세가 너무 높으면 Pass

(단, 이번 전세사기가 여러세대에게 피해를 입힌것은 주변 시세자체를 대량으로 속여서 발생한것이므로 웬만하면 아파트를 찾도록 한다.)"

---

2) 근저당이 있는지 꼼꼼하게 확인한다. - 있다면 문제가 발생할 수 있으니 신중히 결정하라

(<-내가 준  전세 보증금으로 근저당을 갚는다는 경우도 있다. -> 사기유형2로 이어집니다.)

(공인중개사가 뽑아주는 등기부등본은 믿지말고 돈이 들더라도 내가 직접 뽑도록 하자.<-중개사도 같이 사기치는 사례가 있다.)

 

---

 

3) 전입신고는 익일 00시부터 효력을 발휘한다 <-악법 중에 악법

뭔 소린가하면, 내가 전입신고를 한 시점부터 효력이 발생하는게 아니라, 신고한날의 다음날 00시부터 효력을 발휘한다는 것이다.

사기 유형중에 계약이 완료된 뒤 임대인이 전입신고를 하면, "은행으로 뛰어가서, 집을 담보로 돈을 왕창빌리고 길거리 거지한테 집을 넘겨버리는 것이다."

이렇게 하면 4명이 해당 매물에 엮인다.

  3-1) 집주인 : 보증금도 먹고, 담보로 받은 대출금도 먹는다.

  3-2) 은행 : 대출금을 토대로 집을 경매로 넘길 수 있다.

  3-3) 거지 : 알바비를 먹는다.
  3-4) 임대인 : 집이 경매로 나와 쫓겨나고, 보증금을 모두 날려먹는다.

 

거지는 어차피 잃을게 없어서 감옥들어가도 변제능력이 없어 돈을 돌려받을 방법이 없고, 전입신고가 효력을 발휘하기 전에 집을 담보로 대출을 받은거라 경매로 집이 팔려도 돈을 한푼도 받지 못한다.

 

그러므로 반드시 "특약"을 포함해야 한다.

 

---

 

4) 등본은 공신력이 없다.

전세사기 유형중에 등본을 위조해서 근저당이 없는것처럼 위조 한 뒤 보증금을 먹고 도망간 경우다, 문제는 이런경우 등본이 위조된것이라 보험에 가입되어있어도 허위서류 작성으로 인해 보험금을 받지 못한다.

이것은 특약으로도 해결이 어려우므로 반드시 "부동산 권리보험"을 들도록 하자.

 

 

---

 

5) 다중 계약 후 대리인 살자시키는 사기꾼

1개의 매물을 여러명에게 계약하고 다른 대리인을 세운뒤 돈들고 튀거나, 대리인을 "살자"시켜 공소권을 없애는 사기유형

 

---

 

6) 신탁 매물인데 개인이 계약 후 돈 들고 튀기

뭔 소린가하면 집의 소유권을 기업이 가지고 있는 것을 "신탁 매물"이라고 하는데, 기업의 거래 동의서가 없다면, 계약이 무효처리되고 보증금을 돌려받을 수 없다, "그냥 모르는 사람1에게 전세 보증금을 전달한것으로 처리되버린다."

 

 

---

 

 

필수 특약 정리

 

다음은 위 사기사례들로부터 최소한의 안전을 위하여 작성해야할 특약들을 알아보자.

 

특약 1 (필수 레벨 ⭐⭐⭐⭐⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐)

 

대인은 잔금지급일 익일까지 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다. 이를 어길 시에는 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 즉시 지불한다. 

이유 : 위의 사기유형 3번을 대비하는 특약 (잔금지급일 익일까지 해당 매물로 장난질 하지 못하게 하는 특약이다.)

만일 해당 특약을 안할려고 한다면, 100% 사기꾼이니 바로 나오면 된다.

 

---

 

특약 2 (필수 레벨 ⭐⭐⭐⭐⭐)

임대인은 전세 계약과 특약에 대한 서류를 위조 및 변조해서는 안된다. 이를 어길 시에는 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 즉시 지불한다.

이유 : 서류를 위조할 경우 대비 (단, 돈 안준다, 감옥 갈거다, 배째라 하는 경우도 있고 이런경우 위조 서류를 사용한 보험가입 약관 위배로 보험금을 돌려받을 수 없으니, 꼭! 부동산 권리보험을 들자) 

 

---

 

특약 3 (필수 레벨 ⭐⭐⭐⭐⭐)

임대인은 국세나 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없어야 하며, 세금 체납이 확인되는 경우 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며, 이를 어길 시에는 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 즉시 지불한다. 

 

이유 : 등기부에 근저당이 있는데, "아 돈이 들어올 곳이 있어서 걱정 안해도 된다, 곧 갚을 거다 or 갚았는데 아직 업데이트가 안된거다"라는 사기꾼들을 조지기 위한 특약.

 

---

 

특약 4 (필수 레벨 ⭐⭐⭐⭐⭐)

임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다, 이를 어길 시에는 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 즉시 지불한다.

이유 :  사기 유형 3번과 5번의 연장선이다, 동일한 매물을 여러명과 동시 계약하는 것을 방지하는 특약, 보험 심사도중에 소유자가 바뀌면 문제가 있을 수 있으므로 추가하는 특약이기도 하다

 

---

 

특약 5 (필수 레벨 ⭐⭐⭐⭐⭐)

임대인 및 매매체결로 인해 임대인이 변경된 경우를 포함하여, 계약일 현재 등기부상 근저당 등 없는 상태를 계약 만료시까지 유지한다, 채권 최고액은 임차인의 잔금을 받는 즉시 상환하고, 말소 등기 한다. 이를 어길 시에는 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 즉시 지불한다. .

이유 : 갭투자시 발생하는 근저당 문제를 방지하기 위한 특약이다, "보증금 받으면 그 돈으로 근저당 말소할거다"라고 해놓고는 다른 갭투자 하는 사람에게 집을 던지고 보증금 들고 나르는 것을 방지하기 위한 특약.

 

---

 

특약 6 (필수 레벨 ⭐⭐⭐⭐⭐)

본 계약은 임차인의 전세 자금 대출 실행을 전제로 하며 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 전세 자금 대출 미승인시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 임차인에게 즉시 지불한다.

이유 : 보통 계약을 하게 되면 바로 대출 심사 결과가 나오는게 아니라, 대출 심사를 받는 도중 계약을 한다.
이때, 매물의 하자로 인해 대출이 거절되어 발생한 손해액을 임차인이 치루는 것을 방지하는 특약.

 

---

 

특약 7 (필수 레벨 ⭐⭐⭐⭐⭐)

임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금원 전액의 배액을 임차인에게 즉시 지불한다. 다만 잔금지급 후 1~2개월 내에 가입할 것을 조건으로 한다.

이유 : 보증보험 가입해준다고 해놓고서 안하는 사례 있음

 

---

 

특약 8 (필수 레벨 ⭐⭐⭐⭐⭐)

임대인은 계약기간중 매매계약을 체결할 경우 즉시 임차인에게 고지해야 하며, 고지 내역을 계약일 까지 보존해야 한다. 이를 어길 시에는 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 즉시 지불한다.

이유 : 이건 HUG때문에 넣어야 하는 특약인데, HUG가 문제여서 넣은 특약이다, 임대인이 변경되었는데 이를 임차인에게 알려주지 않아, 보증보험이 갱신되지 않은 상태에서 사기가 발생하여 보험금을 받지 못하는 사례 발생

 

이건 필수 인게, 보증보험의 경우 집주인이 변경되었을때 보증보험을 새로 들어야한다.
★계약서에 그대로 승계한다 라고 써있어도 집주인이 바뀌면 보증 보험을 새로 들어야한다.★

허그 전세 보증 보험 가입 중 집주인이 변경될 경우 할 일

 

참고: 부동산권리보험이란?

부동산 보험은 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려줄 수 없을 경우 임차권등기를 한 뒤 보험금을 받아 다른 집으로 이동 할 수 있도록 도와주는 보험이다, 이후 보험회사에서 채무자에게서 어떻게든 돈을 돌려받는다.

이와 다르게 부동산 권리보험은 "공신력이 1도 없는 등기부등본"에 위조,허위사실이 있을경우 보험금을 주는 제도이다(100%)

 

---

 

SH임대방식이 제일 안전하긴하다.

제일 추천하는 방식은 SH임대 방식이다. SH에서 모든 권리분석과 하자가 있는지 체크한 뒤 SH가 직접 집주인과 계약을 하고나서 임차인에게 임대를 해주는 방식이다.

만일 임대인이 사기를 쳐도 SH가 해당 매물을 먹어버리고, 임대자체는 유지할 수 있다, SH에서는 이렇게 획득한 매물을 공공임대로 사용한다, 물론 사기꾼한테 어떻게든 회사차원에서 돈을 돌려받는다.

 

 

 

마치며

법도 법이지만, 처벌이 너무 약하니 너도 나도 "사기 한탕치고 성공하면 인생이 편하다~~~" 라는 생각이 만연한것 같다,

처벌이 너무 강해도 문제지만, 현재는 너무 약하다. 전창조도 5년 살고 19억 꺼어억할 수 있다.

범죄자를 위한 법이 아닌 선량한 이들을 위한 법이 옳다.